AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE GRANADA
Dª XXXXXXXXXXXXX, Procuradora de los Tribunales, que actúa en nombre y representación de la mercantil ALUMNOS APROBADOS, S.L., con domicilio en Avenida Madrid, nº 3, cuyo CIF B-18841977, conforme al poder para pleitos que se acepta y acompaña por copia auténtica, con ruego de su devolución, previo testimonio en autos, por necesitarla a otros usos, y asistida de la Letrada en ejercicio Dª Gador Guerrero, colegiada nº 896 del Iltre. Colegio de Abogados de Granada, con despacho abierto en C/Doctor Oloriz , ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho, DIGO:
Que por medio del presente escrito, en la representación que ostento, vengo a formular demanda de juicio ordinario, sobre resolución de contrato y condena a pago de cantidad, contra D. XXXXXXXXXXXXXX, con domicilio en esta ciudad, calle Mirlo nº 14, provisto DNI XXXXXXXX, con base en los siguientes datos y razonamientos jurídicos:
HECHOS
PRIMERO.- Mis mandantes, socios de una sociedad de responsabilidad limitada constituida por tiempo indefinido en escritura autorizada por el Notario de esta localidad el día 1 de Agosto de 2007, nº 1234 de su protocolo, general corriente, cuyos datos registrales constan en la escritura de poder que acredita la representación procesal, y por el documento nº 1 que se acompañan a la presente demanda, en que consta la cédula con CIF expedida por la Agencia Tributaria.
SEGUNDO.- Mis mandantes María del Carmen Márquez Medina, Carmen Mª Rodríguez Amador, Juan Manuel Pereira López, Estefanía Mesa Espinola, Elisabet Natividad Gutiérrez Alcalá y los demandados XXXXXXXXXXXXXXX, suscribieron en documento privado de fecha 1 de Octubre de 2.008, que se aporta como documento nº 2, la compraventa del inmueble, cuya descripción se transcribe a continuación:
“XXXXXXXXXXXXX,
TERCERO.- En el citado contrato quedó fijado en la cláusula 2ª que el precio de la compraventa era de 300.000 Euros, que se aplazaba mediante abonos mensuales de 3.000 Euros, después de un inicial pago alzado de otras 40.000 Euros. En la cláusula 3ª, también se recoge la forma de pago y se relacionan los recibos para su presentación al cobro en la entidad bancaria “Banco Santander”, en los que se documentó el precio alzado.
Se adjunta como documento nº 3 el referido contrato.
CUARTO.- Mis mandantes y los demandados, formalizaron en escritura pública ante el Notario de esta localidad, D Antonio Buitrón Crespo, el día 1 de Octubre de 2.008, bajo el número 236546 de su protocolo la citada compraventa, si bien la posesión de la finca ya la tenían con anterioridad a los demandados desde la firma del contrato privado.
Se acompaña como documento nº 4 copia simple del referido instrumento público.
QUINTO.- Es el caso que, salvo la entrega inicial del precio, ninguno de los plazos fijados para el pago pleno, e instrumentados en recibos cuya domiciliación en cuenta de entidad bancaria suscribió el demandado, se han hecho efectivos.
Se acompañan los recibos presentados al cobro de todos los meses pendientes, con el cajetín puesto por la entidad domiciliaria de incorriencia, como documento nº 4.
SEXTO.- Con fecha 3 de enero de 2.009, después de agotados los intentos de solución pacífica del asunto, y consolidada la certeza de que los demandados no tenían voluntad de pago, se practicó requerimiento notarial ante D Antonio Buitrón Crespo, que lleva nº 3458676 de su protocolo general corriente, al cual los demandados no respondieron, y en el que, además de exigir la devolución de la finca, por resolución debida al incumplimiento radical del pago del precio, se indicaba la aplicación de la entrega verificada de 40.000 Euros, como arras penales en indemnización de daños y perjuicios, tal elementales como los derivados de estar privados mis mandantes de su inmueble durante trece meses.
Se acompaña el acta pública de requerimiento como documento nº 5.
FUNDAMENTOS DE DERECHO.
I.- JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA. Los arts. 21 y 22 LOPJ y 36 LEC atribuyen con carácter general a la jurisdicción de nuestro Estado y al orden civil, el conocimiento de una materia como la presente.
Los arts. 85 LOPJ y 45 LEC, designan a los Juzgados de Primera Instancia, como los órganos con la competencia específica objetiva y funcional para resolver estos pleitos.
Finalmente, el art 50 LEC fija que la competencia territorial general, en el caso de personas físicas, será del órgano del lugar de su domicilio.
II.- TRAMITACIÓN. En aplicación de los arts. 248.3, 249.2 y 251 LEC, y en atención a la cuantía reclamada que asciende a 300.000 EUROS, este pleito se tramitará por las normas de proceso declarativo llamado Juicio Ordinario.
III.- CAPACIDAD. Conforme a los arts. 6.1.1º y 3º LEC tienen capacidad para ser parte las personas físicas y las jurídicas, y a tenor de arts. 7.1 y 4 LEC, detentan capacidad de obrar procesal, aquéllas mayores de edad no incapacitadas, y éstas constituidas legalmente a través de sus representantes necesarios.
IV.- LEGITIMACIÓN. El art. 10 LEC legitima para comparecer y actuar en juicio, a los titulares de la relación jurídica o del objeto litigioso. En el caso de autos, la entidad demandante, y los demandados, son los sujetos titulares del contrato cuyo incumplimiento arraiga la acción resolutoria que se ejerce, existiendo, pues, legitimación directa ordinaria. Los demandantes son titulares del crédito derivado del reintegro de la finca vendida y de los daños y perjuicios irrogados, habiendo cumplido su prestación. Están legitimados pasivamente los demandados por ser los compradores, deudores del pago del precio incumplido.
V.- POSTULACION. En aplicación de los arts. 23.1 y 31.1 LEC, las partes comparecerán representadas por Procurador de los Tribunales y asistidas por Letrado en ejercicio, ambos habilitados ante el Juzgado.
VI.- CUANTÍA. Cumpliendo la exigencia del art. 253. 1 LEC, se cifra la cuantía de la demanda en la cantidad trescientos mil euros (300.000 Euros).
Dicha cifra se obtiene de agregar, conforme el art. 252. 2ª LEC, el valor del inmueble que se vendiera, con arreglo a su valor catastral 300.000 euros (art. 251. 2ª pfo. 2º LEC), dado que se pide la condena a su devolución, a la que se pide como indemnización por incumplimiento, de 300.000 euros (art. 251.1ª LEC).
VII.- FUNDAMENTO MATERIAL.
Facultad resolutoria especial.
La base de la demanda se constituye por el precepto contenido en el art. 1504, Cciv, éste que resulta de mayor severidad que el genérico precepto sobre resolución en obligaciones recíprocas del art. 1124, y determina la resolución, sin admitir apreciación de causas justificadas de incumplimiento y prohibiendo en forma expresa y absoluta la concesión de un nuevo término para cumplir la obligación.
En supuesto de impago del precio, como el del asunto, el comprador puede recurrir a la norma general del artículo 1124 Cciv, y ante la exigencia de la resolución, pedir sin duda como criterio de equidad que flexibiliza el automatismo que pueda cumplir o pagar aún después de expirado el término, o tras el vencimiento ya operado.
Se haya o no pactado esa posibilidad de pago tardío, en cierto modo, persiste en tanto en cuanto no se haya requerido en forma judicial o notarialmente a dicho comprador, si bien tras el requerimiento, no es posible conceder nuevo término o viabilizar cualquier otro pago “tardío”.
Ni el requerimiento ni la eventualidad resolutoria, en materia de venta de inmuebles, para el caso de impago del precio, no precisan que previamente así lo hayan acogido las partes, puesto que opera por ministerio de la ley, ex art. 1504 Cciv, sin que en caso alguno, en la venta de inmuebles quepa la discrecionalidad judicial de señalar nuevo plazo, que permite el penúltimo párrafo de susodicho artículo 1124 (STS de 26 de enero de 1996).
De ello se deduce que en dicho artículo se configuran dos requisitos para que el mismo sea de aplicación, con arreglo a la jurisprudencia (SSTS de 7 de julio de 1998, de 27 enero, de 25 junio, y 23 de julio de 1999), a saber:
1º) que por parte del comprador se haya producido un incumplimiento, no pudiendo ser otro que la falta de pago de algunas de las cantidades a las que en virtud del contrato de compraventa viene obligado; y
2º) que se produzca por parte del vendedor una declaración expresa de su voluntad resolutoria.
Ambos requisitos concurren en el caso de autos ya que las partes demandas han impagado todos los recibos girados, como resulta de la documental aportada y, por otra parte, mis representados notificaron a los demandados mediante requerimiento notarial su expresa voluntad de resolución en los domicilios de aquellos.
Indemnización de daños y perjuicios.
En la estipulación 1234 de la escritura de compraventa, así como en la cláusula del contrato privado, ambas partes, haciendo ejercicio de la autonomía privada en la contratación, estipularon que en el supuesto de resolución del contrato de compraventa la vendedora podría retener para sí las cantidades percibidas hasta ese momento en concepto de daños y perjuicios, como cláusula penal o pena convencional, por lo que haciendo uso de tal convención las cantidades entregadas hasta el momento de la resolución del contrato de compraventa las partes vendedoras podrían retener para sí las cantidades percibidas hasta ese momento en concepto de daños y perjuicios, como cláusula penal o pena convencional, por lo que haciendo uso de tal convención las cantidades entregadas hasta el momento de la resolución por las partes compradoras han quedado retenidas por mis mandantes, lo que fue puesto en conocimiento de las partes compradoras en el requerimiento notarial.
Es aplicable el art. 1152 Cciv, que establece que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no hubiere pactado, y la doctrina al respecto de las arras penales (STS de 17 de febrero de 1982).
VIII.- COSTAS. Las costas del presente procedimiento deberán ser impuestas a la parte demandada, con arreglo al art. 394. 1 LEC, que recoge el principio objetivo del vencimiento en la materia por lo que respecta a los juicios declarativos en su primera instancia.
En atención a todo lo anterior es por lo que,
AL JUZGADO SUPLICO que, teniendo por presentado este escrito de demanda junto con los documentos que se acompañan y copias simples de todo ello, se sirva admitir uno y otros, se me tenga por comparecida y parte, en la representación que ostento y con carácter demandante, entendiéndose conmigo las ulteriores sucesivas diligencias, y por promovido juicio ordinario contra D.XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, se le confiera traslado emplazándole en legal forma de comparecencia, y eventual contestación y seguido que sea el oportuno procedimiento, en su día, se dicte sentencia en la que:
1. Se declare resuelto el contrato de compraventa concertado entre mis mandantes y los demandados respecto del bien inmueble que se determina en el cuerpo de este escrito.
2. Se declare el reintegro de prestaciones, de modo que mis mandantes permanezcan propietarios del bien inmueble, pero sean indemnizados con la totalidad de las cantidades entregadas por los demandados hasta el momento del requerimiento, como pena convencional por el incumplimiento.
3. Se condene a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a que entreguen de inmediato la posesión del inmueble a la sociedad actora.
4. Se dirija mandamiento al Registro de la Propiedad de Granada, que ordene reinscribir a nombre de mis mandantes como dueños en pleno dominio la finca objeto del presente juicio.
5. Se condene a los demandados al pago de las costas procesales.
Es justicia de hacerse en Granada a 28 de noviembre de 2.009.
Firma de Abogado y número de colegiado: Firma del Procurador:
